Vous venez d’acheter un condo à Longueuil et votre ancien contrat de locataire ne tient plus la route. Ou vous louez votre premier logement à Montréal et vous vous demandez si l’assurance du proprio suffit. Peut-être possédez-vous un chalet dans les Laurentides en plus de votre résidence principale. Dans tous les cas, la question revient : quelle couverture vous protège vraiment sans vous faire payer pour des garanties inutiles ? Selon une analyse 2025 de Gendron Assurance, la prime annuelle varie de 360 $ pour un locataire à 1 580 $ pour un chalet. L’écart est énorme, et il s’explique par des réalités très différentes.
Votre assurance en 30 secondes selon votre situation :
- Locataire : responsabilité civile + biens personnels, comptez environ 30 $/mois
- Propriétaire occupant : bâtiment + terrain + dépendances + RC, environ 82 $/mois
- Copropriétaire condo : parties privatives + améliorations + RC (attention à la franchise du syndicat)
- Résidence secondaire : surprime significative due à l’inoccupation
Pourquoi votre statut de logement change tout en assurance
Soyons clairs : l’assurance de votre voisin proprio ne ressemble en rien à celle de votre coloc locataire. Ce n’est pas juste une question de prix. C’est une question de ce que vous possédez, de ce dont vous êtes responsable, et de ce qui peut vous coûter cher si ça tourne mal.
2,8 milliards $
Montant des réclamations suite à l’ouragan Debby au Québec en 2024
L’année 2024 a battu tous les records. Un rapport récent de La Presse révèle que l’ouragan Debby a généré à lui seul 87 100 réclamations. Les assureurs ajustent leurs primes en conséquence, et ce n’est pas près de s’arrêter.
Ce que vous devez comprendre : Un locataire n’a pas besoin d’assurer le bâtiment (c’est le problème du proprio). Un propriétaire de condo ne couvre pas les parties communes (c’est le syndicat). Ces distinctions changent complètement votre contrat et votre prime.
Dans mes échanges avec des locataires québécois, je constate régulièrement cette confusion : ils pensent que l’assurance du propriétaire les protège. En réalité, elle couvre uniquement le bâtiment et ses équipements fixes, jamais vos meubles ni votre responsabilité civile. Ce constat vaut surtout pour les premiers logements, où personne n’a pris le temps d’expliquer la différence.
Les 4 profils et leurs couvertures essentielles
Plutôt que de vous noyer dans une liste de garanties, je vais droit au but : voici ce que chaque profil doit absolument couvrir, ce qui est optionnel, et les pièges à éviter.
Locataire : ce que vous devez absolument assurer
Commençons par le mythe à détruire : la loi québécoise n’oblige pas les locataires à souscrire une assurance. C’est ce que confirme JuridiQC du gouvernement québécois. Mais votre bail ou le règlement de l’immeuble peut vous l’imposer. Et franchement, même sans obligation, je déconseille de s’en passer.
Un collègue à Montréal, Marc, a appris ça à ses dépens. Vol de vélo et ordinateur dans son logement de Villeray, porte barrée. Il pensait que ça suffisait. Le propriétaire n’était responsable de rien, et Marc a dû remplacer le tout à ses frais : 2 800 $. Vingt-cinq dollars par mois pour éviter ça, c’est non négociable.
Ce que vous devez couvrir en tant que locataire :
- Responsabilité civile (minimum 1 000 000 $ recommandé)
- Biens personnels (meubles, électroniques, vêtements)
- Frais de subsistance supplémentaires si logement inhabitable
Pour obtenir des soumissions adaptées à votre situation de locataire, cette page peut vous orienter vers les bonnes questions à poser.
Propriétaire occupant : votre maison et au-delà
Ici, le périmètre s’élargit considérablement. Vous êtes responsable du bâtiment lui-même, du terrain, des dépendances (garage, cabanon), et évidemment de vos biens à l’intérieur. La prime moyenne tourne autour de 984 $ par année au Québec, soit environ 82 $ par mois.
Les couvertures essentielles pour un proprio :
- Bâtiment (valeur à neuf recommandée, pas dépréciée)
- Dépendances et aménagements extérieurs
- Biens personnels
- Responsabilité civile
- Frais de subsistance
Ce qui change par rapport au locataire ? Vous payez pour protéger la structure. Si un incendie détruit votre maison, c’est votre assurance qui reconstruit. Et attention au piège de la « valeur dépréciée » : votre TV de 5 ans vaut moins qu’une neuve, et certains contrats vous remboursent la valeur actuelle, pas le coût de remplacement.
Copropriétaire de condo : la zone grise à comprendre
C’est là que ça se corse. En condo, trois couches d’assurance se superposent : celle du syndicat, la vôtre, et parfois celle de votre prêteur hypothécaire qui exige des garanties spécifiques.
Le syndicat de copropriété couvre le bâtiment, les parties communes et la structure de chaque unité. Mais vos améliorations locatives (cuisine refaite, salle de bain rénovée), vos biens personnels et votre responsabilité civile ? C’est votre problème.
La franchise collective : le piège méconnu des copropriétaires
Selon une analyse récente de Protégez-Vous, la franchise du syndicat atteint aujourd’hui au minimum 5 000 $. Dans certains immeubles, elle grimpe à 25 000 $ ou même 50 000 $. Si un dégât d’eau part de chez vous et que votre faute est prouvée, le syndicat peut vous réclamer cette somme. Vérifiez votre déclaration de copropriété.
Une connaissance à Laval, Sophie, 34 ans, a vécu exactement ce scénario. Dégât d’eau provenant de l’appartement du dessus, sa police personnelle ne couvrait pas les frais de quote-part du syndicat. Elle a découvert une franchise collective de 50 000 $ dans la déclaration de copropriété. Résultat : 8 000 $ de sa poche, plus l’ajout d’un avenant spécifique pour l’avenir.
| Profil | Ce que vous devez assurer | Prime moyenne/an | Piège fréquent |
|---|---|---|---|
| Locataire | Biens personnels + RC | 360 $ | Croire que le proprio vous couvre |
| Propriétaire maison | Bâtiment + terrain + biens + RC | 984 $ | Sous-évaluer la valeur de reconstruction |
| Copropriétaire condo | Améliorations + biens + RC + quote-part | 692 $ | Ignorer la franchise du syndicat |
| Chalet/résidence secondaire | Même chose que maison + risques spécifiques | 1 580 $ | Exclusions liées à l’inoccupation |
Comment choisir selon votre situation en 3 questions
Plutôt que de tout lire, posez-vous ces trois questions. En moins d’une minute, vous saurez exactement vers quel type de contrat vous diriger.
3 questions pour identifier votre couverture idéale
-
Êtes-vous propriétaire de votre logement ?
Non → Vous êtes locataire. Assurance locataire obligatoire (RC + biens personnels). Budget : environ 30 $/mois.
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Si oui : vivez-vous en copropriété (condo) ?
Oui → Assurance condo. Vérifiez la franchise du syndicat dans votre déclaration de copropriété et ajoutez un avenant si elle dépasse 10 000 $.
Non → Assurance propriétaire occupant classique. Privilégiez la valeur à neuf pour le bâtiment. -
Est-ce votre résidence principale ?
Oui → Couverture standard. Vérifiez les exclusions dégâts d’eau.
Non → Résidence secondaire. Prévoyez une surprime (inoccupation = risque accru). Vérifiez les clauses de surveillance hivernale si vous avez un chalet.
La question que je pose toujours en premier : avez-vous fait l’inventaire de vos biens ? Sans ça, impossible de savoir si vous êtes sous-assuré. Un tour de votre logement avec votre téléphone, 15 minutes max, et vous avez une base pour discuter avec un courtier.
Les pièges à éviter quand vous magasinez votre assurance
Magasiner une assurance, c’est tentant de regarder uniquement le prix. Grave erreur. Les économies de 100 $ par année peuvent coûter 10 000 $ au moment du sinistre.
Sophie à Laval : 8 000 $ de surprise après un dégât d’eau
J’ai échangé avec Sophie après son sinistre. Copropriétaire depuis 2023, elle avait souscrit une assurance condo de base, la moins chère qu’elle avait trouvée. Quand le dégât d’eau est survenu depuis l’étage du dessus, sa police couvrait ses biens personnels, mais pas la franchise collective du syndicat. Elle a découvert que la déclaration de copropriété prévoyait 50 000 $ de franchise, et que sa part s’élevait à 8 000 $. Elle a payé de sa poche, puis ajouté un avenant « franchise de copropriété » pour l’avenir. Leçon apprise : lire la déclaration de copropriété avant de signer quoi que ce soit.
Les erreurs que je vois revenir sans cesse :
- Sous-évaluer la valeur de ses biens : votre télé, votre ordi, vos vêtements, vos meubles… ça monte vite à 30 000 $ ou plus
- Choisir une franchise trop élevée pour économiser sur la prime (puis regretter au premier sinistre)
- Ne pas déclarer le télétravail régulier ou la présence d’une piscine
- Ignorer les exclusions dégâts d’eau par infiltration ou refoulement d’égout
Conseil pro : Demandez toujours une soumission avec ET sans avenant dégâts d’eau. La différence de prix vous indiquera si votre zone est à risque. Si l’écart dépasse 200 $, posez des questions.
Si vous vous intéressez aux métiers du secteur des assurances, vous comprendrez mieux pourquoi les courtiers insistent tant sur certaines garanties : ils ont vu trop de réclamations refusées pour des détails que personne n’avait lus.
Vos questions sur l’assurance habitation au Québec
L’assurance locataire est-elle vraiment obligatoire au Québec ?
Non, la loi ne l’impose pas. Mais votre bail peut l’exiger, et le Code civil du Québec vous rend responsable des dommages que vous causez au logement. Dans les faits, la plupart des propriétaires l’exigent dans le contrat de location. Et soyons honnêtes : à 25-35 $ par mois, le risque financier de ne pas en avoir dépasse largement l’économie.
Que couvre exactement l’assurance du syndicat de condo ?
Le syndicat assure le bâtiment, les parties communes (corridors, ascenseurs, toit) et la structure de base de chaque unité. Vos améliorations (cuisine rénovée, planchers refaits), vos biens personnels et votre responsabilité civile restent à votre charge. Attention aussi à la franchise collective : si un sinistre part de chez vous, on peut vous la réclamer.
Mon assurance maison couvre-t-elle mon chalet ?
Rarement de façon automatique. Une résidence secondaire nécessite généralement une police séparée ou un avenant spécifique. Les primes sont plus élevées (comptez autour de 1 580 $/an) en raison de l’inoccupation prolongée, qui augmente les risques de vol, de dégâts d’eau non détectés ou de vandalisme.
Suis-je couvert si je fais du télétravail ?
Ça dépend. Si vous avez simplement un bureau à domicile sans clients ni employés, votre assurance habitation standard suffit généralement. Mais si vous recevez des clients, stockez de l’équipement professionnel coûteux ou avez des employés, vous devez le déclarer. Une fausse déclaration peut entraîner un refus de couverture.
Comment estimer la valeur de mes biens personnels ?
Faites le tour de votre logement pièce par pièce avec votre téléphone. Filmez ou photographiez chaque meuble, appareil, vêtement. Estimez le coût de remplacement à neuf, pas la valeur actuelle. La plupart des gens sous-estiment : une garde-robe complète, c’est facilement 5 000 $. Un salon meublé avec électroniques, 15 000 $. Cette liste servira aussi en cas de réclamation.
Si vous envisagez des travaux pour augmenter la valeur de votre propriété, comme la modernisation de votre salle de bain, pensez à réévaluer votre couverture d’assurance en conséquence. Ces améliorations augmentent la valeur à reconstruire.
Limites de ce guide et prochaines étapes
Ce que ce guide ne remplace pas :
- Une analyse personnalisée par un courtier d’assurance certifié
- Les fourchettes de prix mentionnées sont des moyennes québécoises 2025-2026 pouvant varier selon votre région et votre dossier
- Chaque situation comporte des particularités (piscine, chauffage au bois, télétravail) nécessitant une évaluation spécifique
Risques à considérer :
- Risque de sous-assurance si valeur des biens mal évaluée (remboursement partiel en cas de sinistre)
- Risque de refus de couverture si déclaration inexacte de l’usage du logement
- Risque de franchise élevée non anticipée si option économique choisie sans comprendre les implications
Pour une recommandation adaptée à votre situation, consultez un courtier d’assurance certifié par la Chambre de l’assurance de dommages (ChAD).